面对2008年底的一系列利好政策,深圳二手房市场在第一时间做出回应。来自中原地产数据显示,深圳二手房成交量在最后两个月连续飙升,营业税减免政策落地深圳后日均成交已翻番,二手房市场已现暖意。但从当下一二手成交面积1.4:1的比例来看,两者的拉锯战中一手房仍占上风。

　　最后一个月成交达全年最高

　　刚过去的2008年12月,深圳的大小地产中介都能感觉到暖意。记者从美联、港置等多家中介拿到的数据显示,12月份深圳二手房成交达到2008年全年的最高峰,一共成交4843套二手房,成交面积达到52.4万平方米,环比11月增加26%.而11月因为契税减免、利率7折等诸多利好因素出台,成交已比10月份有明显好转。

　　“从10月份开始成交就有暖意,12月份最明显,客户看房、成交量都有大增,可免营业税的小户型单位最受欢迎。”美联物业南山区总监孟详义说。

　　龙岗区放盘量在全市居首

　　成交明显放大,放盘量的增幅也同样显著。中原、世华、美联、港置等中介的多个区域负责人均表示,刚过去的2008年,地铺收到的放盘委托明显更多。来自中原地产的统计数据显示,2007年放盘量约为1572.7万平方米,而2008年为2297.96万平方米,增幅约为46%.“3月份放盘量是全年最高,10月份贷款优惠政策推出刺激业主放售,又形成一个小高潮。从区域状况来看,龙岗区的放盘量最大,在大多数月份都领先于其余各区,南山、福田、罗湖的放盘量紧随其后。新增面积多、价格低廉、成交活跃,是龙岗区放盘量较大的主要原因。”中原地产研究人士指出。

　　二手“风头”仍不敌一手

　　虽然市场成交量、放盘量都明显大增,但跟一手房相比仍有差距。记者整理早前发布资料发现,高峰时期深圳一二手房成交之比曾高达1:1.86,而现在的比例约为1.4:1,可见此前二手的成交优势已被反转。事实上,综合各家中介发布数据可见,一二手成交面积自2008年下半年开始接近,近几个月则出现一手房成交反超迹象,接连两个月一二手之比都在1.4:1左右。

　　“二手房成交近期确实回暖,但由于二手市场上的卖方由成千上万个业主组成,不能像开发商降价那样步调、速度保持一致。未来二手房能否再反转,还要看开发商的动作。”港置地产总经理陈鹏说。

　　原因透视

　　政策利好刺激成交放大

　　近几个月,来自中央和地方的各项利好政策,被认为是年底成交放大的最主要原因。多数业内人士认为,政府明确态度的最大作用在于给予购房者入市信心,其次才是获得减免的税费。中原地产发布的数据也显示,政策频出的第四季度也是全年二手房成交的最高峰,成交面积在全年度中占比超过30%.

　　“深圳楼市的刚性需求旺盛,但过去一段时间楼价持续下跌,政策不明朗买家自然不敢出手。而一系列利好政策出台,让这部分买家压抑了一年多的购房需求集中释放。另一个客观原因是,国内消费者有节前置业的习惯,年底成交放大在情理之中。”陈鹏说。

　　业主心态变化促放盘激增

　　跟高峰时期的捂盘惜售相比,现在的业主明显“大方”很多,市场上因此涌现出大量房源。来自中介的数据显示,2008年市场放盘量比2007年高出近50%.春节过后的3月份和利好政策频出的10月份,市场放盘量出现两个峰值。

　　中介人士认为,放盘增加直接反映出业主心态变化,多数放盘业主对未来楼市走向信心不足,楼价持续下行令他们做出放盘决定。“有资金需求的业主需要通过卖楼套现,担心房价再缩水;有卖掉第一套房才能换房的业主,现在的楼价已到可接受范围同时担心房价再涨。这两类业主放盘最为常见。”中原地产宝安中心区一分行经理说。

　　新房降价猛将二手房甩后

　　美联物业南山区总监孟详义认为,至少有两个原因造成二手成交明显弱于一手房。最主要原因即是一手开发商调价快而猛,价格优势使得更多在一二手房之间摇摆不定的买家倾向于一手房。其次,2007年二手房成交之所以能领先一手,存在机遇性和不可复制性。“当时投资氛围浓厚,而从短线投资角度看,二手房当然是首选,因为新房的买卖周期太长,一般都在一年以上。另开发商捂盘现象严重,开盘售罄的多,很多市民都排不上号,只能退而求其次买二手。现在投资性买家全线退场,二手房吸引力自然不如之前。”孟详义说。

　　也有业内人士认为,近期频吹的政策暖风也让部分业主对房产期望值更高,期待政府出台更多政策令房价回暖,市场上因此出现“返价”现象,二手房成交存在阻力。据此,二手房成交要突破一手房再反转有难度。

　　走势预测

　　春节后成交量要比现在还大

　　1月1日营业税“松绑”后深圳二手房成交量持续放大,据专家预计,前期还在等待营业税消息的购房者会逐步消化,预计在农历新年前成交量还会保持在较高水平。深圳中原地产总经理李耀智认为,农历新年成交量肯定会下来,不过过了春节后成交量会比目前还要高,因为他预计农历新年前国家的利好政策还会出台,政策效应逐步消化会推高二手房成交,而这种情况会在第一季度持续。至于到了第二季度成交量能否维持高位,多个专家都表示很难预测,因为前段时间已经把2007、2008年积压的自住消费消化完了,后续购买力就要看中国的宏观经济走势如何,毕竟经济是否能稳步发展对于消费者的收入水平、购房信心等方面都影响较大。

　　2009年放盘量会有小幅回落

　　2008年的二手放盘量相比2007年要多出近五成,那在2009年放盘量是否还会持续放大?多个专家都认为继续增加的可能性并不大,因为在2008年,那些受到资金压力急于出货的业主已经基本都在2008年放盘出来,在2009年放盘的就是剩余还没有出货的业主。再加上政策利好频频出台,让不少业主看到了希望,转为长期持有的业主会增多。

　　不过李耀智认为,因为2009年还相继有很多新盘入伙,这会增加一部分放盘量。再加上部分未解套投资客,在金融危机下为减少损失或者受到资金压力仍然会积极放盘,这两部分将成为新增放盘量的来源。综合来看,由于2008年达到了放盘的一个高峰水平,所以2009年很难有进一步增长,同时政策刺激楼市让迫切售出业主数量减少,预计2009年的放盘量会有小幅回落。

　　一二手成交面积反转将缓和

　　2009年一二手成交面积会否延续年底的反转局面,多个专家都表示很难预测。不过经过了一年的房价下跌后,开发商再大幅往下降价的可能性已经比较小,所以想通过降价来刺激成交的计划已经越来越难实施。从另外一个角度看,目前国家对于二手房政策的放松、税费的减少,成交的刺激比较明显,预计这种效应还会持续一段时间。

　　李耀智说,现在已经有部分开发商看到很多楼盘在开盘时都有四五成的成交率,于是又有提价的打算,毕竟以现在的价格卖出去已经基本没有利润或者是很少利润,趁势提价可以回收更多资金。据本报报道,宝安的泰华阳光海已经率先提价销售一期保留物业,这种提价会不会在全市蔓延还有待观察,不过肯定的是,在理性置业的前提下,价格还是决定性的因素,开发商降价幅度有限甚至提价、政策利好二手房,都将对一二手成交面积反转有所缓和。

　　2008年刺激二手成交新政

　　●9月16日-10月30日,央行三次降息,个人贷款基准利率下调0.54个百分点。

　　●10月27日,央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%.

　　●11月1日起,首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率从1.5%下调至1%.

　　●11月26日,央行下调金融机构存贷款基准利率1.08个百分点。

　　●12月17日,国务院宣布二手房营业税改革,个人将购买2年以上5年以内的普通住房对外销售的,可免征营业税;该普通住房不足2年的,按照卖出价减去买入价的差额征收营业税。